作者 | 汪靜
圖片來源 | 寧波萬科
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后疫情時代，社區的商業需求越來越被重視和聚焦。國內關于社區即community的概念要源于上世紀30年代費孝通的一堂課，費孝通認為community既要有地緣、空間上的接近，也要有人與人之間的互動，合起來就是“社區”。所以社區商業必然離不開概念的本質和初衷，其業態和運營無不圍繞著這樣的主題而開展。
隨著中國商業的醇熟發展和演變，社區商業進入了細分市場和差異化運營。為增強客群黏性和提升客流的轉化率，作為社區商業先鋒代表的寧波萬科，與寧波軌道交通集團合作，在萬科繽虹里綜合住區上進行了一次前瞻性的探索。基于寧波萬科多年經驗，寧波萬科螢集·三官堂（繽紅里的商業部分）突破了多重局限，以半開放式空間為客群提供更多的社交和創意價值。
項目區位圖（地圖來源谷歌地圖，僅供參考）
螢集·三官堂效果圖
TOD+THE FORUM組合
萬科創造力社區新物種亮相
作為浙江省內GDP僅次于杭州的城市，寧波迎來變革式的發展，商業呈現多元趨勢，其中以軌道交通為中心的TOD項目成為寧波發展的重頭戲。寧波萬科瞄準未來方向，去年攜手寧波軌道交通集團拿下寧波江北三官堂TOD項目，欲打造4000㎡的社區商業——螢集·三官堂。
螢集·三官堂模型
TOD項目面世并不少，但螢集·三官堂的確讓人耳目一新。項目在寧波地鐵2號線和5號線雙軌換乘之上，大量的地鐵人流通過一條空中走廊在商業街來回穿行。寧波萬科采取無圍合的半開放式打造出一個創造力社區，以完全新物種姿態亮相市場。商業體的外立面為大面積玻璃幕墻點綴透明色彩展示時尚和通透感，靈活的“無界”設計傳遞了親切、開放、松弛的氛圍。
，時長00:30社區商業示意視頻（內容僅供參考，具體以交付為準）
螢集·三官堂定位THE FORUM空間，聚焦于小而美的創造力TOD社區，其背后來源于寧波萬科對項目周邊商圈和客群的深度洞察。
其一，根據數據顯示，2021年寧波地鐵日均客流有了新的增長。開通已經7年的地鐵2號線和去年開通的5號線的交匯，連接會展中心和寧波大學等重要站點，未來必將承擔更大的客流。基于此，螢集·三官堂在滿足本社區的自有客流之外，需要以更開放的形式擁抱軌交空間和人流高峰。
寧波2號線實景圖
其二，三官堂位于寧波的北文教區，聚集了包括寧波大學、中國科學院寧波材料技術與工程研究所、浙江紡織服務與技術學院、寧波工程學院等寧波高校群，還有北側即將開工的國際化研究院校東方理工大學（暫名）。雖然周邊已有美食街和傳統購物中心，但大批藝術型與研究型的師生群體需要富有創造力的公共社交空間，同時滿足對潮流文化和時尚生活的更高需求。
寧波大學和浙江紡織服務與技術學院
其三，項目位于甬江科創大走廊示范核心寧波文創港8公里規劃范圍內，文創港晉升為文創打卡坐標，對文創產業和創業人才具有極強的吸附力。螢集·三官堂提供富有活力的文創空間，彼此共生共享創造更多價值。
寧波文創港實景圖
顯然，螢集·三官堂已經突破了傳統社區商業1公里范圍的局限，填補了商圈創新性產品的空白，承接更廣的客流，輻射更多元化的客群，傳遞更開放式的文化，最終將THE FORUM成為貫穿創造力社區的靈魂。
先社區再商業
THE COMMONS在國內的“在地”探索
新物種的探索需要一個漫長的過程，對此，寧波萬科樂此不疲，在各種考量和尋找之下，終于決定邀請泰國THE COMMONS設計方Department of ARCHITECTURE承擔項目設計，賦予了螢集·三官堂破圈創新的能量。
Department of ARCHITECTURE翻譯成中文名是“建筑系”，在2004年，由兩位創始人Amata Luphaiboon與Twitee Vajrabhaya Teparkum共同創立于曼谷，以空間、感知和景觀為界面，成功開創以感覺為主的“泰國性”建筑，在泰國乃至東南亞引起較大的轟動。他們完成了一系列如SunOne集團總部（SunOne）、邦盛海灘多功能亭（The Flow Multipurpose Pavilion）、通羅公共社區商場（The Commons Thonglor）、TCDC泰國創意與設計中心（Thailand Creative and Design Center）、朱拉隆功大學建筑系圖書館（Chulalongkorn University Architectural library）等項目，榮獲許多國際關注與獎項。
建筑系創始人Amata Luphaiboon與Twitee Vajrabhaya Teparkum
國內社區商業規模不小，但很難做出亮眼的成績，這背后與“社區”“商業”兩者的博弈有關。泰國THE COMMONS之所以成為潮流人士的聚集地并風靡國際，被時尚雜志譽為曼谷“小紐約”，最重要的是它將重點傾斜在“社區”上，圍繞著社區公共空間匠心獨運。
THE COMMONS實景圖
在這個共有4層、5000㎡的社區商業內，每一層都預留大面積的公共區域，并通過技術處理，創造出使人們在熱帶一年內的任何時間都能享受的空間。為解決多層建筑的引流問題，建筑師在寬敞的底層空間設置了一系列的臺階和平臺，引導顧客前往看書、聊天、散步、品嘗美食，在悠閑自在中享受舒適的空間感，自然而然地消費。
THE COMMONS公共空間
螢集·三官堂毫無保留地讓THE COMMONS設計團隊擔任設計，充分發揮。同樣是小而美的形式、多層建筑，THE COMMONS的成功自然地貼合在螢集·三官堂上。
，時長02:15項目設計理念視頻（文字講解內容均為概念展示，以實際交付為準）
螢集·三官堂透明彩色玻璃幕墻的外立面富有時尚感，加上公共空間和第三層的無遮擋設計，整體呈現著輕盈和通透感。商業建筑面積的近半比例讓利給了THE FORUM空間，設置了臺階和桌椅。無論是年輕客群還是家庭客群，在這里可以參展、聊天、散步，或者是坐下來看書、品嘗咖啡奶茶等，營造了完全開放式的社交圈和創意文化圈。
螢集·云匯中心實景圖
另外，公共空間通過綠植、綠墻營造回歸自然的場景化空間，傳達環保理念，帶來親切感和松弛感，引導顧客走上建筑高區，甚至拍照打卡留戀。
示意圖（THE COMMONS實景圖）
螢集·三官堂設計圖
如同THE COMMONS，螢集·三官堂通過輕盈而統一的外立面和強化公共空間功能，削弱店鋪之間的壁壘，從而營造了一個健康和多元化的生活場景，帶來如同家的溫暖氛圍，以更高層次的社區意識形態展現了人們希冀的生活品味，被賦予了時尚地標的基因。
螢集·濱江奧體實景圖
文創圈+社交圈
以強內容力引擎客流
“小而美”的社區商業與購物中心不同在于，業態和品牌的組合契合項目理念，成為自洽的完全體。在空間突圍基礎上，螢集·三官堂會通過潮流品牌的引擎，文創品牌增強客群黏性，以匹配客群的內容力保持高客流轉化率。
比如業態規劃上，一層為網紅餐飲為主，二層為除了快閃零售，還有文創類的業態以及潮流的小酒館。為了引流，項目意向在1層餐飲品牌上選擇場景化的潮流咖啡店，可以迅速抓取客群眼球，在市場上達到“破題”的效果。
項目效果示意圖
比如充分發揮THE FORUM功能，借鑒寧波萬科在螢集、芝士公園等產品經驗，在公共空間開展美食集市、文創集市等，吸引一些社交客群和目的性客群；邀請周邊的高學歷高校客群一起策展，滿足目標客群的文創需求，同時強化項目本身的定位，延展了產品的可持續性。
芝士公園活動實景圖
螢集·三官堂還將繼續探索創意辦公空間，提供共享文創工作室，在這里不僅可以社交、活動，還能工作和休息，滿足創業型客群的需求，放大項目本身的文化屬性，附加社會價值。
社區商業并非螢集·三官堂的最終目的，不追求短暫的利益，從“長期主義”著手，將溫暖且便捷的歸屬感作為商業終點站。
從螢集出發
寧波萬科社商提供多元借鑒
螢集產品線詮釋了健康與活力的社區生活，賦予空間溫度，在消費場景和社交場景上迭代創新，除了三官堂，寧波萬科還在螢集·濱江奧體、螢集·云匯中心和螢集·鎮海新城等項目均有實踐案例。另外，寧波萬科還孵化了槐STAGE、芝士公園代表的X系和加生活等綜合住區社商產品線，以相應的產品契合不同的空間和客群。
螢集·濱江奧體實景圖
而螢集·三官堂不僅僅是寧波萬科產品線的新探索，更為開發國內TOD社區商業提供了一個新型范本。
其一，在TOD項目上，寧波萬科和寧波軌交合作創造了一個全新可能，即雙地鐵上蓋+半開放式社區，迎合新一代生活方式需求，體現了大膽、探索和前衛的精神；其二，先社區再商業，突出社區商業的“社交空間”，回歸社區的本質內容，遵循了商業的“長期主義”；其三，大膽嘗試將社區商業的客群拓展到1公里范圍以外，匹配高校師生客群和創業客群，附加文創基因，創新商業表達。
目前，螢集·三官堂已經啟動招商，預計明年下半年開業。贏商網期待更有活力的品牌加盟，與項目共同在寧波掀起商業浪花。
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