違反限購政策購房，當心“房財兩空”

原創 北京三中院 北京三中法院風景線
為推動房地產市場平穩健康發展，國家堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。
為貫徹“房住不炒”的精神，各地政府出臺了不同的房屋限購政策，對房地產市場進行調控。

但一些購房人無視限購政策，抱有僥幸心理，通過各種途徑規避限購政策，殊不知其中隱藏著巨大的法律風險。即使買受人與出賣人簽訂了房屋買賣合同、支付了購房款，并實際占有了房屋，但因違反限購政策，無法辦理房屋過戶手續，仍有可能導致購房人“房財兩空”，所購房屋被法院強制執行。

案情簡介
2011年，常某作為出賣人與買受人俞某簽訂《北京市房屋買賣合同》約定，俞某購買常某名下的位于北京市朝陽區的某房屋（以下簡稱涉案房屋），并約定了購房款的數額、支付方式和支付時間，以及辦理過戶手續等內容。合同簽訂后俞某支付了部分價款，常某向俞某交付了涉案房屋，但涉案房屋一直登記在常某名下，未能辦理過戶登記。俞某認可其在與常某簽訂涉案房屋買賣合同時，其系非北京市戶籍且其在北京市已經有一套住房，不符合北京市當時的購房政策。

2017年，常某將涉案房屋抵押給丹某，并辦理了抵押登記，被擔保數額為40萬元。2019年，某仲裁委員會就丹某與常某等借款合同糾紛一案作出仲裁裁決書，裁決常某等向丹某償還借款本金40萬元及利息。該裁決書生效后，丹某向北京三中院申請強制執行，在該案執行中，法院查封了涉案房屋。涉案房屋被查封后，俞某向法院提出執行異議，法院作出執行裁定書，裁定駁回案外人俞某的異議請求?，F俞某認為涉案房屋系其合法取得，查封行為侵犯了其財產權益，故提起執行異議之訴，要求停止對涉案房屋的執行并解除對該房屋的查封。
法院生效判決認定：
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！庇崮痴埱笸Ｖ箞绦猩姘阜课莶⒔獬龑υ摲课莸牟榉?，其應舉證證明其對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益。在丹某對涉案房屋享有抵押權并已對涉案房屋申請執行且法院已經采取查封措施的情況下，判斷俞某就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權利，需審查其是否符合上述規定的條件，只有同時符合上述規定的條件才可以排除執行。本案中，俞某雖在法院查封涉案房屋之前已與常某簽訂《北京市房屋買賣合同》并按合同約定支付了部分價款，但其在明知自己不符合購房條件的情況下，仍然購買涉案房屋導致無法及時辦理過戶手續，系其對政策限制的忽略，故其不符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之情形。另外，俞某在簽訂案涉房屋買賣合同后，因其權利未公示，其享有的只是要求常某交付房屋、辦理過戶手續的請求權。丹某的抵押權登記時間雖在俞某簽訂合同并支付部分款項之后，但其抵押權經過登記公示，成為具有對抗效力的物權。綜上所述，俞某要求停止執行涉案房屋并解除對涉案房屋的查封的訴訟請求，缺乏事實和法律依據。法院判決駁回俞某的訴訟請求。
案件評析
01
未辦理過戶登記的房屋買受人是否一概不能排除法院對買受房屋的強制執行？
根據我國《物權法》的規定，除了繼承、征收等非因法律行為所取得的物權外，不動產的設立、變更、轉讓和消滅，必須經依法登記，才能發生效力。但司法實踐中，部分當事人對不動產雖尚不享有《物權法》規定的物權，但因其具備了物權的實質性要素，依法可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為《物權法》意義上的物權，即其享有對不動產所有權登記至其名下的期待。
根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，享有物權期待權的無過錯的不動產買受人受法律保護，其所享有的物權期待權能夠排除執行，但必須同時具備以下條件：第一，申請實現的債權限于金錢債權；第二，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；第三，已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；第四，在法院查封前已經合法占有不動產；第五，非因買受人原因未辦理過戶登記。
02
違反限購政策購買的房屋，法院能否強制執行？
根據一般生活經驗，購房人在購房前了解當地商品房限購政策，并不需要特殊的法律專業知識。購房人在購房前，應當對當地的購房政策進行了解并予以遵守，盡到合理的注意義務。若購房人明知自己沒有購房資格仍然購房，導致無法辦理過戶手續，其對于所購房屋無法辦理過戶登記存在過錯，對所購房屋不享有合法的物權期待權。買受人與出賣人雖簽訂房屋買賣合同，但買受人僅享有要求出賣人交付房屋、辦理過戶手續的債權請求權，基于公示公信效力和權利外觀主義，不能排除法院對所購房屋的執行行為。
03
法官提示
房屋限購政策是政府為了調控住房價格、促進房地產市場平穩健康房展而采取的一系列行政措施。購房人應當在購房前細致了解并嚴格遵守房屋限購政策。如購房人明知自身不符合購房條件，仍與出賣人簽訂房屋買賣合同，將產生極大的交易風險和法律風險，如本案中所示，買房人可能被卷入訴訟，其享有的權利無法排除執行，而面臨“房財兩空、雞飛蛋打”的悲慘境遇。在此，法官提醒購房人要嚴格遵守限購政策，避免自身遭受損失。

文字：巴晶焱、石艷明
原標題：《違反限購政策購房，當心“房財兩空”》