低溢價、底價成交增多甚至流拍土地市場仍遠未見底?

　　國家統計局數據顯示，今年前8個月，房企土地購置面積以及土地成交價均同比下降兩成以上。在融資收緊的前提下，業內預期，未來土地市場的降溫態勢不會發生變化，全年土地成交面積相較去年同比降三成將是大趨勢。

　　一線城市土地頻現底價、低溢價成交

　　日前，位于大興區瀛海鎮的北京首例集體土地建設共有產權房地塊以底價15.13億元成交，未來銷售均價為2.9萬元/平方米。

　　此外，9月12日，已有近十年發展歷史的北京孫河區域最后一宗地塊出讓，由天恒、恒基兆業聯合體獲得，成交價24.25億元，溢價率只有1.5%。該宗地規劃建筑面積4.8萬平方米，住宅部分3.35萬平方米，容積率1.5。

　　“按照商業部分價值是住宅的一半計算，住宅部分的樓面價約為5.96萬元/平方米，價格低于之前的純住宅1.1容積率地塊?！敝性禺a首席分析師張大偉分析稱。

　　而今年5月，孫河最后一宗純住宅地塊以30.2億元、溢價率23.3%成交。

　　在上海，底價及低溢價成交的土地也不少。9月5日，上海浦東新區張江中區地塊拍賣，總開發體量接近83萬平方米，地塊用途為商辦、其他商服用地、租賃住房。由陸家嘴集團子公司以91.09億元底價摘得。

　　9月11日，上海楊浦新江灣板塊一宗住宅用地出讓，競得人為中華潤鉆置業，成交總價38.13億元，成交樓板價5.25萬元/平方米，溢價率僅為0.02%。同樣在9月，金融街以19.9億元摘得上海崇明區城橋鎮的兩宗宅地，溢價率分別為0.22%及0.19%。

　　深圳、廣州的土地市場同樣如此。9月12日，深圳一宗位于南山后海中心區的綜合性用地成交，由華潤置地以46.6億元的掛牌起始價摘得。

　　廣州增城的3宗宅地于9月2日集中出讓，總起始價達59.97億元。競價開始不久，新世界、珠江實業、華僑城便分別以底價將3宗地收入囊中。另外，在9月9日，廣州黃埔科學城一宗商業兼容商務用地入市出讓，合景泰富聯合體以底價2.5億元獲得，樓面價9504元/平方米。

　　二線城市流拍地塊增多

　　除北京、上海、廣州、深圳一線城市外，熱點二線城市的土地熱度也有所降溫，底價或低溢價成交的土地不斷增加。

　　9月17日，長沙大王山片區北部一宗雙限地塊以22.88億元底價成交，由建發地產旗下子公司摘得。9月10日，武漢武昌濱江商務區掛牌出讓兩宗地塊，起拍總價為116億元，最終，兩地塊均由華夏幸福以底價摘得。

　　杭州土地出讓金在各城市排名中一直名列前茅。中原地產數據顯示，今年前8個月，杭州溢價率為17.83%，同比降低了38.54%，而9月土地溢價率同樣下行。

　　9月10日，杭州共11宗地塊拍出106.02億元，包含6宗涉宅用地、5宗商地，大多為低溢價或底價成交。其中，6宗涉宅地塊中，僅有余杭區的良渚北商住地塊達到封頂價并競自持，其余5宗涉宅地塊僅有小幅溢價。5宗商業用地中，有3宗以底價成交。

　　在9月，土地市場“量多價低”最為明顯的二線城市莫過于天津。9月12日，天津出讓津南4宗地塊，最終德州平德置業以5.6億元底價摘得一宗宅地，星城置業以8200萬元底價拿下兩宗商服用地，另有一宗商服用地流拍。

　　而在9月4日至6日的三天時間內，天津土地成交總價近百億元，其中底價成交的地塊是主流，也不乏流拍地塊的出現。9月4日，天津10宗地塊集中入市，其中，6宗濱海高新區地塊和2宗生態城旅游區地塊以底價成交，1宗生態城旅游區地塊流拍。河西新梅江板塊的宅地被中海以總價22.2億元、溢價率6%競得。

　　在此后的9月5日，天津出讓西青、寶坻區兩宗綜合用地，也以總價32.2億元的底價成交。9月6日，津南區一宗綜合用地出讓，由天津城投置地以16.67億元、溢價率0.12%競得。

　　值得關注的是，9月土地流拍現象不斷增多。9月3日，武漢計劃出讓5宗土地，但最終流拍2宗?；葜菔谢莩菂^在9月推出5宗地，已流拍4宗地。

　　土地市場降溫 預期仍將下行

　　機構的數據也在佐證9月全國土地市場明顯降溫這一變化。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至9月10日，9月成交超過5億元的地塊合計50宗，這50宗地塊的平均溢價率只有7%。其中，多達20宗地塊為底價成交，占比達40%，刷新了年內最高記錄。這50宗地塊中，只有19宗地塊的溢價率超過10%，其中溢價率超過50%的地塊只有2宗。