簡述：
國家信息中心經濟預測部新動能研究室副主任鄒士年博士 鄒士年：各位領導、嘉賓，大家下午好!今天我簡單把中國房地產在最近一段時間走勢以及未來一段時間的趨勢跟大家簡單分析
國家信息中心經濟預測部新動能研究室副主任鄒士年博士
鄒士年：各位領導、嘉賓，大家下午好!今天我簡單把中國房地產在最近一段時間走勢以及未來一段時間的趨勢跟大家簡單分析一下。所有的觀點都代表我個人，不代表單位。
大家都知道，今天的論壇是跟熱水器相關，但是房地產涉及產業鏈條太廣了，尤其我們今天的行業就是跟房地產密切相關的。
我分享四個部分：第一，把當前房地產市場給大家分析一下。第二，2019年房地產市場可能會怎樣走，給大家預測一下。第三，把商品化住宅中長期發展趨勢做一個分析。第四，精裝修住宅發展趨勢跟大家分析一下。
一、當前房地產市場
我們都知道當前房地產市場，尤其是去年下半年以來，房地產走勢是從高層到普通老百姓都對這個行業非常關心的問題。尤其經濟環境的變化帶來房地產預期的改變。
首先，來看看近一年來房地產投資的變化，房地產投資跟熱水器行業應該是正相關的關系，也就是說我們投資的增速某種程度上預示著行業的未來趨勢。投資這里有三條線，最上面是住宅投資的增速，中間這條線是我們房地產開發的同比增速，最下面是固定資產的增速。從這三條線上可以看出什么?我們住宅開發昨天的增速，快于整個房地產開發投資增速，房地產投資增速又比固定資產投資增速要高。
這里反映什么東西呢?就是住宅發展投資增速的勢頭，尤其是去年基本保持比較均衡的13%、14%的水平。但是今年以來，是我們很多人沒有想到的，包括我們這些業內人士都知道房地產投資增速還會保持高位增長，但是沒有想到的是今年在市場環境，對于開發商直言，市場環境尤其貨幣這塊對他們來講是比較緊的狀態，但是他們的走勢今年同比增長高達18%，一季度是17.3%，我們預期它增長，但是沒有想到一下子增高這么多，去年的基數本身已經比較高。
我們仔細分析，跟什么有關系?房地產開發商的資金確實比較緊張，但是前兩年它拿地的增速比較快，房地產開發商為了加快資金的回籠，它必須加快投資的進度，也就是說我們講的加快周轉 ，做這個行業的應該非常清楚，這點可以很好解釋它的增速為什么這么快。
我為什么把固定資產投資增速放在這?大家知道，在國家宏觀經濟里，投資這塊基建的投資下得比較快，但是固定資產投資里仍然保持這個增速，跟房地產在里面起的作用有非常大關系。從這個角度來講，國家在其他投資增速放緩的情況下，非常樂意看見房地產投資保持較高增速。
接下來我們看銷售。投資和銷售，一個是供給，一個是需求。與供給的火熱相比，我們的需求就有一點點冷了，從2018年一季度到今年的一季度，去年銷售的同比增速先降后升又降，但是去年的同比增速仍然保持在正的區間。但是今年以來，我們可以看一下1-2月份這個下滑的速度。跟投資一樣，我們也預計銷售會進一步下滑，但是這個下滑的速度也超出我們的預期。
今年的1-2月份，綠色是商品房同比下滑3.6個百分點，住宅稍微好一點，但是也到3.2個百分點，所以1-2月份我們感覺非常悲觀 ，如果繼續這樣下滑的話，投資供給這邊增加得越多，未來問題可能會越大。但沒想到3月份這個回暖的趨勢特別的迅猛，這個迅猛表現在什么?同比增速從負的3.6到負的0.9，相當于發生了一個逆轉，雖然我們講的這個增速同比仍然是負的，但是從這個趨勢可以判斷，二季度時候增速能夠重回到正的區間。銷售和投資對比，我們可以發現它們之間的剪刀差越來越大，這也反映出一點，就是在當前的調控下，對于需求這方面還是有很大的影響的。
接下來看看去年的政策。大家都是房地產這塊的專家，都希望我們給出一個判斷，但中國的房地產最難判斷，原因在哪?政策影響太大了!尤其是宏觀政策。2018年是中國房地產調控歷史上最嚴厲的一年，因為這一年為了落實地方主體責任，全國累計出臺450次調控 ，調控的頻次刷新了歷史調控記錄，這里面可以看出需求方面為什么有一定的下滑，尤其是6月份貿易戰，導致經濟下行壓力加大時，所有人都覺得中國的周期規律是經濟下去了以后房地產就會放松，經濟好的時候房地產就會收緊，這是每一個普通老百姓都會判斷的趨勢。但是這一次比較失望的是，在6月份經濟下行壓力比較大的時候，當時房地產市場上預期在發生很大的波動，但是7月31號的中央政治局會議上，把我們這個良好的愿望一下子撲滅了，然后我們提出堅決遏制房價上漲，這比原來的調控更堅定了，這就導致房地產對放松還有一個蠢蠢欲動的預期到7月31號徹底被遏制了。
