樓市評論：二線城市房價 上漲的“底氣”在哪里呢

　　在一線城市人口、資源等要素趨于飽和的情況下，二線城市正成為中國經濟的強大引擎。在人口政策、土地財政等多重因素刺激下，二線城市房地產市場一路高歌猛進，成為本輪房價上漲的重要推動力。

　　8月15日，國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，7月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.7%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.7和0.9個百分點。雖然漲幅回落，但漲勢依然明顯。

　　房價漲幅收窄但漲勢不改

　　為了統一口徑，我們將依據國家統計局70個大中城市房價指數采用的城市劃分標準，即將省會（首府）城市、計劃單列市在內的31個城市作為二線城市。

　　從房價漲幅走勢上看，在嚴厲調控之下二線城市相比一線城市抗跌性更強，雖然漲幅在逐月收窄，但漲勢不改，部分二線城市仍然保持10%甚至20%以上的同比漲幅。

　　2017年初開始，以“房住不炒”為總基調的房地產調控席卷全國，全年超過100個城市密集發布調控政策，其中涵蓋絕大多數二線城市。受調控影響，二線城市房價漲幅一路下跌。根據百城住宅價格指數同比數據，2017年1月二線城市房價漲幅達到18.27%的歷史最高點，到2017年9月這一數值跌破10%，并一路下探。截至2019年7月，這一數值下跌至5.26%。但相比一線城市，二線城市的漲幅依然可觀。

　　8月15日國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，西安新建商品住宅銷售價格同比漲幅達到25.3%，呼和浩特達到20.3%。貴陽、石家莊、武漢、西寧、昆明、成都、大連、哈爾濱同比漲幅分列3~10位，漲幅均超過10%。從環比數據看，列入統計范圍的31個二線城市除天津下跌、石家莊持平外，其余29個城市新建商品住宅均實現環比上漲，其中西安、廈門、成都、南京、貴陽、武漢、西寧環比漲幅超過1%。

　　以2015年作為定基統計，新建商品住宅銷售價格漲幅前十分別為西安（63.8%）、合肥（樓盤）（60.5%）、廈門（56.9%）、武漢（53.8%）、南京（52.5%）、石家莊（50.5%）、貴陽（47.9%）、成都（47.4%）、杭州（47.1%）、濟南（46.2%）。在70個大中城市新建商品住房累計漲幅前20名中，列入統計的二線城市占據14席，成為本輪房價上漲的絕對主力

　　人口成二線城市最大紅利

　　從某種程度上說，推動城市發展的是人才，而推動房價上漲的則是人口。

　　按照各地方統計局的統計數據，2018年人口增長最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。除深圳和廣州外，其余均為二線城市，其中西安2018年年末常住人口1000.37萬，比上年末凈增38.70萬人。將人口變化的統計周期拉長可以發現，合肥常住人口從2008年的501萬增長到2018年的808.7萬，11年間增長了61.42%；鄭州人口2018年突破千萬，11年人口增長36.31%；天津常住人口11年增長32.62%；成都、太原、廈門常住人口增長分別達到28.52%、27.37%和26.07%。

　　2016年《國務院辦公廳關于印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》（國辦發〔2016〕72號）出臺，根據通知精神，2016～2020年各地將推動1億非戶籍人口在城市落戶，二線城市成為本輪吸引人口的主力。從2016年開始，大部分二線城市出臺了吸引人才和放松落戶條件的政策措施。

　　以2018年人口增長和房價漲幅雙料冠軍西安為例，2018年1月份，只憑身份證和畢業證即可申請辦理西安戶口；2月份戶籍新政再升級，一人落戶，直系親屬可舉家隨遷。人口增長大戶鄭州2017年出臺史上最強的引才新政，除了重金引才外，對高校畢業生、職業技工院校畢業生、留學歸國人員和技能人才實行“零門檻”落戶。

　　從落戶條件看，天津、成都、杭州、青島（樓盤）、武漢、南京等二線城市的落戶門檻為本科，重慶、長沙、大連、寧波、杭州（緊缺專業大專）、青島（附加1年社保）、武漢（附件1年社保）、南京（附加2年社保）等二線城市門檻降低到大?；蚋呗?，而寧波的落戶條件降到了中專（高中）（附2年社保）。

　　各城市引才或落戶政策五花八門，在此不一一贅述。不過可以肯定的是，二線城市的大規模引進人才（人口），成為推動本輪房價上漲的重要因素。

　　土地財政難解

　　地價作為房地產最重要的成本構成要素，被普遍認為是房價上漲的罪魁禍首。