機構:粵港澳大灣區樓市告別“大起大落”,趨于平穩

　　10月18日，貝殼研究院發布的《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》（以下簡稱“白皮書”）顯示，未來大灣區的市場將告別過去的大起大落，整體穩定。

　　大灣區住房自有率低于全國平均水平

　　近三年，粵港澳大灣區平均每年增加150萬人口，核心城市深圳和廣州的人口吸引力最強，常住人口分別增長165萬和140萬。白皮書指出，大量人口涌入使大灣區住房缺口擴大。灣區11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳僅為23.7%。整體看，大灣區住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。

　　此外，大灣區居民的居住品質也不盡如人意，后期大量的改善需求待釋放。白皮書顯示，三個核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。與國外的灣區對比，亦存在差距。

　　針對目前大灣區的住房現狀，白皮書建議，打破城市邊界，開啟大灣區社?；フJ。目前大灣區的城際交通已經相對發達，對于核心城市的周圍城市，軌道交通的發展也使得“同城化”趨勢逐步推進，但是購房資質目前還是認本地社?；蛘邞艏?，需要做出相應調整，尤其需要鼓勵香港、澳門的購房者來內陸居住，促進港澳和內地的融合。

　　存量市場嵌入大量居住服務是重要趨勢

　　大灣區未來市場潛力和格局如何？白皮書預測，從政策來看，“房住不炒”依舊是政策的主基調，具體到大灣區內部，政策從需求端的全面限購限貸轉向“一城一策”，目標是促進市場的平穩，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機行為。因此，預計未來大灣區的市場將告別過去的大起大落，整體穩定。

　　隨著存量市場的空間持續擴大，對居住品質的要求不斷提升是大灣區未來的重要趨勢，需要嵌入大量的居住服務，并且，服務價值在房地產產業鏈條里的比重會越來越高，最終超過制造，具體包括：房屋租賃、管理以及衍生服務、社區物業管理、社區零售等服務。

　　“龐大的住房需求和住房存量將會帶來巨大的金融需求”，許小樂認為，未來圍繞交易和資管的金融服務空間巨大。圍繞交易和資管的房地產金融服務將充足發展，住房ABS、REITs空間巨大。