已過戶等交付的房子突然變“兇宅”，法院：買房者有權解除合同

房款交了，過戶也辦完了，就等最后的房屋交付了。沒曾想，等來的卻是一個“噩耗”——房屋出租戶有人自殺身亡，自己買的房子一下子成了“兇宅”，這讓無錫市民王某（化姓）著實郁悶不已……

案件卷宗記錄了相關情況 張建波 攝
買了房等著交付
屋內突發死亡事件
2021年2月，王某從高某、劉某（均為化姓）手上買了一套位于無錫市新吳區一拆遷安置房小區里的二手房，房屋總價為115萬元。雙方簽署的買賣合同約定，高某和劉某應當在收到全部購房款的5個工作日內將房屋交付給王某。
合同還約定：高某、劉某承諾，該房屋在其持有期間，在房屋本體結構內未發生過非正常死亡事件（包括但不限于自殺、他殺等），如果二人在前述本合同前就前述事項隱瞞真實情況的，經雙方確認，因高某和劉某的欺詐行為，使得王某在違背真實意思的基礎上訂立本合同，王某有權依法要求撤銷房屋買賣合同及相關協議。
到了5月份，經過一番操作，王某通過貸款方式，順利地將房款交給了高某和劉某，對方也依約將房屋過戶到他的名下。但是，因為對方的原因，房屋卻遲遲沒有交付就這么一直拖著。沒想到，就這么拖出事了。
原來，就在辦理過戶后沒幾天，王某突然得到一個消息：自己買的那套房子里有人自殺身亡了，是原來的一個租戶，這一消息也很快得到了確認。好不容易買個房子，卻突然變成了“兇宅”，王某很不能接受，并要求退房退款，遭到了對方的拒絕。
高某、劉某認為，房屋所有權已經轉移給了王某，交付房屋僅是履行合同的附隨義務?，F在房屋內出現非正常死亡事件系意外事件，不影響房屋正常使用，因此不予退房。最終，王某起訴到無錫市新吳區法院，要求解除房屋買賣合同，退還房款并賠償相應損失。

法官助理王成英接受記者采訪 張建波 攝
“兇宅”造成價值貶損
買房人有權要求解除合同
法院審理后認為，“兇宅”的觀點屬于民間普遍存在的民風民俗，不違背法律強制性規范，可以認定為民法上的“善良風俗”，受法律保護。案涉房屋在交付前發生了非正常死亡事件，符合社會普通民眾對于“兇宅”的界定，應當認定為一般意義上的“兇宅”。
而“兇宅”雖然不會影響使用價值，但就房屋市場的交易觀念而言，一般會給購房者帶來內心的恐懼，從而影響購房意愿，在交易上，房屋的價值也會大打折扣，甚至出現無人問津的情況，屬于房屋的重大瑕疵，繼續履行明顯有違公序良俗和公平原則，導致購房人合同目的不達，所以王某有權解除其與高某和劉某簽訂的《存量房屋買賣合同》。
同時，雖然非正常死亡事件系雙方均不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。但此前雙方簽署的合同已有專門約定，高某、劉某不僅負有在持有房屋期間對房屋本體結構內不發生非正常死亡事件的義務即瑕疵擔保義務，同時也負有按約交付房屋的義務。而高某、劉某未能按期交付房屋，且在此期間又發生非正常死亡事件，不能免除其違約責任，應由其承擔王某因解除合同而產生的主要損失。
審理中，法官耐心地向雙方當事人進行了釋法工作，高某和劉某終于意識到了自己的違約行為帶來的一系列法律后果。王某也逐漸轉變了觀念，慢慢調試好了心態?？紤]到王某付出的訴訟成本、實際損失，以及可能出現的房屋價值貶損等情況，最終，雙方當事人達成調解：合同繼續履行，王某接受房屋，但高某和劉某補償王某40萬元。
“這40萬，除去原告方王某已經花掉的成本，大部分是房屋的價值折損賠償?！苯ㄍシü僦硗醭捎⒏嬖V記者，就責任來說，賣房的被告方需要承擔全部責任，但考慮到違約交房與租戶死亡沒有因果關系，高某一方也比較無辜，在體現公平的基礎上，通過調解，賣房人承擔85%的責任，經過調解，雙方也最終達成了和解。
嚴肅擔責同時互諒互讓
賠償40萬元了結糾紛
王成英稱，在現代社會，房屋是交易價值和使用價值的結合體。案涉房產內發生非正常死亡事件，雖并不影響房屋的使用價值，但是勢必極大影響房屋的交易價值和購買者的購買意愿，屬于房屋的重大瑕疵，繼續履行明顯有損買房人的合法權益，故王某有權訴請解除《存量房屋買賣合同》。
該案中，雙方當事人在充分了解解除買賣合同關系需要承擔的義務責任的前提下，最終商定以支付補償款并繼續履行合同的方式解決爭議，體現出責任承擔的嚴肅性和體諒互讓的寬容性。案中，原告王某除了退還購房款之外，另行要求賠償的損失包括：已交付的稅、費、中介費、訴訟產生的律師費、訴訟保全擔保費等,合計約33萬元。
但實際上，如果判決解除合同，返還房產的話，另外可能還會產生新的稅費及過戶費用，并且考慮到房產因這次事件而產生的價值貶損和銷售難度，雙方當事人根據各自的測算，最終達成以40萬元一次性了結的方案，體現了合法合規及公平合理。
記者了解到，目前，相關的賠償已經完成，案件全部結束。
原標題：《已經過戶就等交付的房子突然成“兇宅”？》
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