東莞二手房價格漸趨理性

原標題：東莞二手房價格漸趨理性

　　調研顯示，國慶節后，東莞二手房業主的心態發生了較為明顯的變化，放盤價格隨之走低。

　　南城西平社區是東莞較好的居住生活區之一，樓盤眾多，居住氛圍濃厚，且有較為豐富的教育資源，因此該區域的房價此前一直較為堅挺，但現在卻出現了松動的跡象。位于西平社區的東駿豪苑有一套150余平方米的四房，今年6月的報價達400萬元，但4個多月沒能成交，業主屢次調低報價，最新報價僅為325萬元，比最初的報價降低了18.75%，已經降至該小區今年1月的成交價水平。

　　記者近日走訪東莞部分二手房市場發現，受樓市調控政策影響，加上東莞近期土地拍賣市場降溫，投資客減少，一些潛在的購房者也推遲了置業時間，二手房成交率逐漸下降，業主放盤價隨之走低，東莞二手房價格漸趨理性。

　　部分業主調低二手房報價

　　之前，受益于過去幾年房價上漲，房產資產大幅增值，業主預期持續趨向樂觀，放盤價格持續上調。那么，面對當前的市場環境，二手房的放盤業主心態和報價出現怎樣的變化？針對這個問題，今年10月，東莞中原戰略研究中心對二手房成交量大、市場關注度高的重點鎮街（鳳崗、塘廈、東城、南城）的二手房源進行了專項抽樣調研，調研覆蓋約200個樓盤小區、800套抽樣房源。

　　本次專項調研數據顯示，今年國慶節后，二手房業主的心態發生了較為明顯的變化，約9%的房源業主調低報價，報價調低的幅度平均在5%左右，個別業主的報價調低幅度接近20%。

　　東城的東泰板塊緊鄰西平社區，與后者共享各項成熟配套，故東泰板塊的房價此前同樣較為穩定。光大景湖春天的某套112平方米的三房，9月份的報價為最低196萬元，由于該房源非“滿五唯一”，故個稅較高，所以該房開始推售時乏人問津。進入10月，業主向經紀人表示價格下調10萬元至最低186萬元，而且如果買家“爽快”，或許還可以再進一步讓價。此外，業主還可以將其省內老家的房子過戶出去，以便將這套房源轉為“滿五唯一”，從而降低交易成本，加快成交速度。

　　提起東莞二手房，“三價合一”是一個不可避免的話題，自今年2月份開始至今，東莞的“三價合一”政策已實行9個月了?！叭齼r合一”大幅增加了二手房的交易稅費，間接提高了首付門檻。二手房買家中剛需置業者占比較多，對首付金額較為敏感，因此很多購房者轉向購置新房，導致今年的二手房市場交投萎縮明顯，二手房價格也已由上漲轉為趨向平穩。

　　調研顯示，業主調低報價的理由多種多樣，如“急需資金周轉”“購買新房用錢”“工作調動急售”“出國急售”等。隨之而來的，是放盤業主開出“降價”“急售”“愿承擔部分稅費”“真有意向可以再談”“全款買家可以再優惠”“業主自行贖樓”等優惠條件，甚至一些此前出售意愿較低的業主，也開始主動要求經紀人“幫忙多推一下”，以促成盡快成交。

　　議價空間悄然放大

　　臨深片區的大運城邦關注度相對較高，市場交投一直比較旺盛。東莞中原地產二手房門店陳姓業務經理介紹，近期，該盤部分房源調低價格的力度有所加大。例如大運城邦八期的某套約97平方米的三房，8月份的報價為276萬元，但一直未能成交；到了9月，由于急售，業主報價降至265萬元，但依然未能快速成交；國慶節后，業主向經紀人表示最低可以250萬元賣出，這個價格已經跌破業主的購買價格。

　　丹緹軒小區作為塘廈的“剛需盤”之一，關注度同樣一直較高。該小區某套約92平方米的三房，9月份的放盤價為165萬元，由于該房源不是“滿五唯一”，個稅大約20萬元。為了能盡快售出，在國慶期間，業主向經紀人表示可以承擔一半的個稅，如果是一次性付款的客戶，還有議價空間，這個價格已回到該小區今年3月份的成交價水平。

　　東莞中原地產市場策略部負責人車德銳表示，調研中，不論是豪宅還是剛需房，類似的案例還有很多：鳳崗的永江花園，173平方米的四房，由8月份的350萬元直降至300萬元，而且包稅，折算下來單價僅1.6萬元/平方米。東城的天驕峰景，143平方米的三房，由8月份的450萬元降至420萬元，并且贈送車位。南城的金豐花園，73平方米的兩房，由5月份的110萬元降至98萬元……不論是直接調低價格，還是愿意承擔部分稅費，抑或是贈送車位，都表明了目前二手房業主的心態已不再那么“強硬”，議價空間悄然變大。